上市房企悄然分化 前十营收占比超七成

在房地产市场的“白银时代”，行业洗牌正在悄悄进行之中。

来自东方财富(300059,股吧)Choice的数据显示，截至4月7日，在126家A股上市房企中，已经有66家公布2015年年报。在公布年报的这些房地产企业中，业绩呈现两极分化之势：前十大房地产企业实现营业收入4112.84亿元，占66家企业总营收的比例在70%以上。

在香港上市的内地房企中，也已经有62家企业公布去年年报，同样呈现出“强者愈强”的现象。

但无论大企业还是小企业，大都出现了毛利率持续下滑的现象，显示整个房地产行业在悄然发生着变化。

业绩排行榜

东方财富Choice数据显示，截至4月7日，共有66家A股房地产公司公布去年年报，共实现营业收入5838.47亿元。其中，万科A000002实现营收1955.49亿元，占比为1/3；排行第2至前5位的是招商蛇口001979、华夏幸福(600340,股吧)600340、新城控股601155、阳光城(000671,股吧)000671，它们分别实现营业收入492.22亿元、383.35亿元、235.57亿元和223.80亿元。前5家企业共实现营业收入3290.55亿元，占66家企业总营收的比重达到56.36%。

在净利润方面，66家企业共实现净利润523.86亿元。其中，万科A仍然当仁不让位居第一：实现净利润181.19亿元，占比34.59%；招商蛇口、华夏幸福、城投控股(600649,股吧)600649、中天城投(000540,股吧)000540排在第2至第5位，分别实现净利润48.50亿元、48亿元、36.12亿元和26.07亿元。前5家企业共实现净利润339.89亿元，占比达到64.88%；万科A等前10家企业共实现净利润427.39亿元，占比高达81.58%。

由于内地资本市场对房地产企业的限制，内地众多房地产企业将上市地点选择在了香港，包括恒大地产03333.HK、万达商业03699.HK、碧桂园02007.HK、世贸房地产00813.HK、绿城中国03900.HK等。因此，港股的情况能更好地反映房地产企业的江湖地位。

东方财富Choice的数据显示，目前已经有62家在港上市的内地房企公布去年年报。这62家企业共实现营业收入高达11190.49亿元，共实现净利润1383.85亿元。

在港股营收排行榜方面，万科企业02202.HK、恒大地产、万达商业、碧桂园、世茂房地产排在前5位，分别实现营收1843.18亿元、1331.30亿元、1242.03亿元、1132.22亿元和577.32亿元，合计达到6126.06亿元，占62家企业总和的比例为54.73%；而万科企业等前十大企业实现营收共8041.95亿元，占比为71.86%。

在净利润排行榜方面，万达商业以299.71亿元的净利润拔得头筹，万科企业、恒大地产、碧桂园、龙湖地产00960.HK则以181.19亿元、155.48亿元、92.76亿元、89.88亿元紧随其后。这5家企业合计实现净利润819.03亿元，占比为59.18%；万达商业等盈利能力最强的前10家房企，实现净利润1029.98亿元，占比达到74.43%。

利润率普遍下滑

在众多房地产巨头快速前行之际，国内的房地产行业也在悄然发生变化。

以公布年报的66家A股上市房企为例，在2014年度，这66家企业共实现营收4493.53亿元，共实现净利润478.28亿元，净利润率平均为10.64%；而在2015年度，这66家企业的净利润率下滑至8.97%。

港股的情况也类似，62家公布年报的H股企业，2014年度共实现营业收入9695.66亿元，共实现净利润1368.14亿元，净利润率14.11%；到了2015年度，这62家企业的净利润率下滑到12.36%。

从单个企业的经营情况看，大部分企业均出现销售毛利率下滑的现象。以港股营业收入最多的4家企业为例，在2015年，万科企业的销售毛利率由25.10%下降至24.79%；万达商业由42.57%下滑至40.55%；碧桂园由26.08%下滑至20.19%；世茂房地产由32.50%下滑至28.49%。

在净利润普遍下滑的大背景下，房地产行业两极分化的走势继续悄然前行：大企业继续保持发展，中小型企业则越来越难。

以62家港股企业为例，在2014年度，这62家企业共实现营业收入9695.66亿元，其中前20家企业实现营收8338.76亿元，占比为86%；到了2015年，前20家企业营收占比提高至86.50%。在净利润方面，这62家企业2014年实现净利润1368.14亿元，其中前20家企业实现净利润1183.47亿元；至2015年，前20家企业净利润占比提高到了87.18%。

合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明对经济导报记者分析称，“房地产的‘黄金时代’已经结束，现在是‘白银时代’。企业之间竞争比较充分，不会是所有企业都赚钱。而由于大型企业拥有资金等优势，未来行业的集中度还会继续提高。”