如何缓解我国房地产调控面临的矛盾

我国房地产业经过１０多年的高速发展，在国民经济中具有重要地位，房地产市场调整对经济增长产生了很大影响。从这个角度看，各级政府采取调控政策稳定房地产市场，包括刺激需求、消化库存、改善供求关系，促进投资增长，是很有必要的。但需要注意的是，政府对房地产市场的调控持续加码，也面临着一系列复杂的矛盾，必须加强对这些矛盾的分析，并研究化解矛盾的可行办法。这样才能增强调控政策的有效性和可持续性，防止引发更大的市场风险。

房地产市场调控面临的矛盾

２０１４年以来，针对房地产市场的调整走势，各级政府实施的调控政策力度不断加大。这些调控政策对于稳定房地产市场、促进经济平稳增长，是必要的、重要的，也发挥了一定作用。但需要引起重视的是，在国内外经济形势错综复杂、房地产市场过剩压力沉重的情况下，政府对房地产市场调控持续推进，也面临着一系列明显的矛盾和风险。主要矛盾表现在以下三个方面：

　１．短期调控政策与中长期形势的矛盾

房地产市场调控政策的主要取向是刺激短期住房需求，支持经济稳定增长，本质上是使市场过剩矛盾及其影响向后拖延。但这面临两个问题：一个是房地产市场的供求矛盾能拖延多长时间？根据国家统计局的数据，截至２０１５年年末，我国商品房待售面积７．１９亿平方米，当年房屋新开工面积１５．５亿平方米，还有房屋施工面积７３．６亿平方米。按照近年来年度销售面积最高的１３亿平方米计算，这些已经和正在形成的供给量需要６—７年时间才能消化完。如果要使房地产投资保持正增长，则库存过大始终是未来几年的突出问题。虽然刺激需求的政策短期内可以加快去库存，但基本上不具有可持续性，难以在一段较长时间内如二三年内使需求总量出现较大改变。从住房需求的构成看，自住性需求、改善性需求的数量增长是相对稳定的，今天提前购买了，明天的购买量就会减少；投资、投机性需求可能再度入市，这部分需求的扩张性强、波动性也大，一旦形势发生变化，需求就会迅速反转。在这个过程中，因住房供给总体上过剩、房价阶段性过高形成的房地产泡沫，随时有可能破裂。

另一个问题是，稳定经济增速的压力将持续多长时间？我国要实现到２０２０年ＧＤＰ比２０１０年翻一番的目标，“十三五”期间的年平均ＧＤＰ增速必须达到６．５％以上。而未来几年世界经济复苏依然艰难曲折，国际贸易和投资环境难以明显好转，外需低迷继续对我国经济发展形成制约，国内经济运行受周期性、结构性因素双重影响，需求增速仍呈下行趋势，要保持经济稳定增长，实现年均６．５％以上的增长目标，宏观调控将始终面临着较大的压力，适度扩大总需求和加强供给侧结构性改革始终是一项重大任务。也就是说，未来几年我们很难有放松需求和增长调控、转而解决房地产问题的时间和空间。在这种条件下，房地产市场过剩的包袱卸不下来，稳定经济增长的压力又难以减轻，矛盾越往后拖延问题可能越严峻，即房地产市场对经济增长的拖累将越来越重。

２．调控政策取向与市场分化趋势的矛盾

各级政府都对房地产市场实施调控，而真正起作用的主要是中央政府对信贷、税收等购房政策的调整和降息、降准带来的流动性宽松环境。但是，在房地产市场出现分化趋势的情况下，这些宏观调控政策受到日益明显的困扰。全国房地产市场分化的趋势，是指不同类型城市的房地产市场呈现不同或相反走势，在调控政策的作用下，一线及少数二线城市的市场大幅反弹，而多数三四线城市的市场依然下行。主要表现为：商品房销售冷热差别大，市场火暴与市场冷清并存；商品房价格涨跌差别大，房价大幅上涨与继续下跌并存；商品房库存变化差别大，存量明显下降与持续上升并存；商品房用地市场差别大，土地争夺激烈与无人问津并存。房地产市场的分化趋势增加了市场运行的不平衡性，加剧了整个市场的波动风险，也加大了宏观调控的难度，使政策效果下降，副作用上升。

２０１６年春节后，受央行继续降低购房首付款比例、房地产商大肆炒作等推动，加上人民币贬值趋势、股票市场低迷、居民投资渠道减少等原因，上海楼盘、北京楼盘、深圳楼盘等一线城市出现争先购房、抢房的热潮，拉动房价快速飙升，并波及到部分省会城市。市场过度炒房和房价过快上涨的态势，再度引起社会各界的关注和热议。在这种情况下，如果继续实施刺激住房需求的政策，将由于不同类型城市之间资金大幅流动的影响，导致房地产市场面临泡沫增大和泡沫破裂的双重风险：一方面，一线等热点城市房价上涨吸引社会资金大量流入，市场需求再度扩张，土地价格大幅上涨，将使这些城市的房地产泡沫越积越大；另一方面，一些三四线城市的购房资金向一线等热点城市流动，受资金持续流出的影响，市场需求萎缩、房价下跌问题将更加突出，已有的房地产泡沫可能出现破裂，对经济和社会稳定产生较大冲击。

３．刺激需求政策与企业投资走势的矛盾

实施调控政策刺激住房需求，主要目的是通过稳定商品房市场，促进房地产投资以稳定经济增长，但实际效果却不尽如人意。２０１５年，在各级政府扶持房地产市场政策的作用下，特别是当年３月３０日之后中央调整购房税收、信贷等政策的推动下，全国商品房销售量从二季度开始回升，全年销售面积增长６．５％，与上年－７．６％相比回升１４．１个百分点；销售额增长１４．４％，比上年－６．３％回升２０．７个百分点；平均销售价格上升７．４％，比上年－１．２％提高８．６个百分点。

但是，房地产投资却没有受到商品房市场销售量和价格回升的拉动，２０１５年房地产开发投资增速依然持续下行，从一季度同比增长８．５％下滑到全年只增长１．０％，与上年增长１０．５％相比下降了９．５个百分点，同时，房地产开发企业土地购置面积比上年下降３１．７％。房地产投资走势与商品房销售走势出现背离，使房地产市场调控的结果有违初衷。

以上除了房地产库存较大的原因外，主要问题是开发商的市场预期发生了变化，尽管商品房销售量和价格回升，但企业投资却相对推迟或采取观望态度。这个过程并没有受到宏观调控政策的影响，房地产开发信贷、市场流动性环境都是相对宽松的，房地产开发用地的供给也是比较充足的，对开发商扩大投资总体上是有利的。这就表明，在房地产市场调控政策的刺激下，居民家庭扩大了购买住房的投资，而企业部门的房地产开发投资却主动收缩去年后几个月的房地产投资已转为负增长，导致整个房地产投资对全社会固定资产投资和经济增长的影响继续加大。这反映了调控政策取向与市场内在走势的矛盾，政策不能有效引导房地产开发企业的市场预期和投资趋向。

缓解房地产调控矛盾的政策建议

为了增强房地产调控政策的有效性和可持续性，防范可能出现的市场风险，必须深入研判房地产市场走势，分析宏观调控过程面临的复杂矛盾，使调控政策取向更符合市场经济规律，更有利于引导各类市场主体的行为。

１．把短期调控政策与中长期发展政策结合起来

主要思路：一是抓紧制定和公布房地产发展中长期规划。要结合“十三五”经济社会发展规划的编制，加快制定“十三五”和未来１５年的住房发展规划，研究预测住房需求的总量、结构和走势，提出住房建设、土地供给、投资安排的基本框架，为房地产市场调控提供合理的依据，并发挥引导市场预期、稳定房地产投资的作用。二是加强对房价走势的导向和调控。从国际经验看，在房地产市场周期性调整中，房价适度回落有利于市场平稳运行和过渡。应当从促进房地产市场中长期稳定健康发展出发，通过积极有效的政策措施引导开发商降价促销。城市政府要降低土地出让价格以降低房地产开发成本，中央政府要从财税、金融等政策上为降低房价、地价创造有利条件，并加强和完善新形势下的市场监管。三是从中长期着眼设计和实施需求调控政策。各级政府都要注重保持房地产调控政策的可持续性，深入研究设计符合房地产市场中长期走势的调控政策。刺激需求的短期政策宜温和，不宜力度过大。如果过剩的房地产市场出现Ｖ型反转，可能很快引发泡沫破裂。设计和实施贯穿“十三五”时期的调控政策，既是提升政策有效性的条件，也是增强政策可持续性的需要。

２．对不同类型城市实施差别化的调控政策

针对房地产市场分化对宏观调控政策的影响，应把前几年调节不同购房需求的差别化政策运用于不同类型的城市。对于资金流入、需求旺盛、房价上涨的一线等热点城市，特别是对于近期已出现过热的城市房地产市场，应保持限制购买多套住房的调控措施及相应的信贷、税收等政策，并根据实际情况适时推进房产税试点，当条件成熟时以房产税政策取代限购政策。坚持因城施策的调控政策取向，继续把调控市场、稳定房价的权限下放给地方政府，进一步加强和落实地方政府问责制，抑制外部购房资金持续流入一线等热点城市。对于需求低迷、库存增加、房子大量空置的三四线城市，要采取供给侧管理和深化改革的政策，从新的角度调节市场供求结构。

主要包括：大力推进房地产企业跨地域、跨行业、跨所有制兼并重组，化解“烂尾楼”矛盾及其产生的风险；加快中小城市和城镇建设，加大财政性资金投入和引导带动其他社会资金进入，并与新的城镇化政策、城市规划调整、供地制度改革等举措结合起来；通过财税、金融、土地、户籍等政策的引导，改变人口及资金过度流入大城市尤其是一线城市、引起中小城镇购房资金持续流出的格局。同时，扭转一些三四线城市政府和开发商长期以贷款、举债方式维持生存的状况，防止住房过剩及风险问题更加严重。

３．从稳增长调结构两方面引导房地产投资

我们在短期内要尽量稳定房地产投资，防止投资过快下滑加大经济下行压力；但从中长期看，又要促进房地产业转型升级，避免拖累产业结构调整和经济健康发展。把两者协调起来的主要政策取向：一是推动相对过剩的住宅地产、商业地产调整改造，加快发展旅游、休闲、文化、养老、健身等新的房地产业，促进房地产投资结构调整优化。二是把商品房去库存与加强住房保障结合起来。支持地方政府购买商品房用于增加保障房房源，将住房保障范围扩大到已在城镇长期定居的低收入农民工家庭，综合发展实物配租、货币补贴等多种住房保障方式。鼓励开发商与当地政府合作发展公租房业务，实施租赁与销售可变通的多种经营，消化过多的商品房库存量。三是推动部分房地产企业转向相关或相近的发展领域，利用土地开发、房屋租赁等优势，增加对现代服务业和新产业、新业态、新模式的投资，在稳定整个投资增速的同时，使中小型房地产企业实现转型发展。四是借助“一带一路”战略的开放框架和政策支持，推动房地产行业对外投资和国际合作，拓展房地产投资、建筑业发展、对外工程承包的新空间，促进国内相关产品出口和国际产能合作，减轻房地产市场调整引起的产能过剩压力。

作者系华侨大学经济发展与改革研究院教授